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08/06/2013
Leilão de imóveis
Dúvidas sobre leilões de imóveis
 
 
 Quem pode participar dos leilões?
Todas as pessoas que possuam capacidade civil para comprar, ou seja, estejam na livre administração de seus bens e não estejam impedidos por lei. (ver art.690-A do Código de Processo Civil e art.1.133 do Código Civil, com alteração a partir de 10.01.2003 para o art.497 do mesmo diploma legal). 
 
 
 
 
 
 Como participar dos leilões?
A pessoa interessada deve se fazer presente na data, hora e local designada para o pregão e ofertar lances indicando com gestos para o leiloeiro, ou caso não possa estar presente que se faça representar por procuração outorgada a terceiro na forma da lei.
 
 
 
 
 
 Como se dá o pagamento em leilão?
Sendo a alienação judicial o pagamento é a vista ou a prazo de 15 (quinze) dias mediante caução idônea, como determina o art.690 do CPC, caso seja extra-judicial o pagamento se dará na forma convencionada no Edital de Leilão, tudo acrescido de no mínimo 5% de comissão do leiloeiro, 0,25% de ISS, e custas judiciais quando judicial.
 
 
 
 
 
 Qual a diferença de Leilão Judicial para extra-judicial?
O primeiro ocorre por determinação judicial, e o segundo por autorização do proprietário ou terceiro pautado em lei especial que autorize.
 
 
 
 
 
 Qual a diferença entre Praça e Leilão?
As duas são formas de Hasta Pública, contudo a primeira se diferencia da segunda principalmente nas ações de cobrança, quanto aos aspectos de procedimento por se tipificar a Praça na alienação de imóveis (art.697 do CPC.), que por determinação do art.686, § 2º do CPC devem por exemplo ocorrer no átrio do fórum. 
 
 
 
 
 
 Como o leiloeiro passa a funcionar no processo?
O leiloeiro geralmente é indicado pelo credor, nos termos do art. 706 do CPC, ou pode ser nomeado pelo Juiz competente, na qualidade de auxiliar eventual do Juízo, existindo relação de confiança próprias de técnico em alienação mediante oferta pública.
 
 
 
 
 
 Como se tem conhecimento dos leilões?
Através dos veículos de divulgação (jornais e outros), ou mesmo entrando em contato com o escritório do leiloeiro, podendo para tanto conseguir em nosso escritório a relação de leilões por via fac-símile, e-mail, mala-direta ou freqüentando os pregões.
 
 
 
 
 
 Como tenho conhecimento da existência de ônus sobre o bem?
Os ônus que porventura existam devem constar no Edital e são informados pelo leiloeiro durante o pregão, ou mesmo pela vista dos autos do processo em cartório, para que todos possam ter conhecimento da existência de débitos de IPTU, Condomínio e demais que eventualmente constem nas certidões que instruem o processo.
 
 
 
 
 
 Onde são publicados os editais de leilão?
Nas ações de execução em jornal de ampla circulação, conforme art.687 do CPC, e nos casos de gratuidade de justiça no Diário Oficial.
 
 
 
 
 
 Como faço para ver os bens a serem leiloados?
Estando os bens na posse do leiloeiro, basta agendar a visita (art.705, inciso III do CPC), caso contrário, o interessado deverá dirigir-se ao local para obter o maior número de informações possíveis.
 
 
 
 
 
 Caso não seja permitida a visitação, como procedo?
Pode se buscar informações no local, seja do imóvel ou onde encontram-se os bens, síndico do edifício, porteiros, visando ter melhor idéia do seu real estado ou de proporções idênticas encontradas em outras unidades do prédio caso se trate de edifício multi-familiar.
 
 
 
 
 
 Posso utilizar recursos do FGTS para arrematar em leilão?
Inexiste vedação legal, contudo o pagamento da arrematação é a vista o que dificulta o levantamento para tal finalidade.
 
 
 
 
 
 O que significa "venda livre e desembaraçada de todos os ônus" expressão utilizada na praxe forense nas arrematações?
Existindo débitos que onerem o imóvel (IPTU, Condomínio,...) estes ficam sub-rogados no preço, ou seja, estes débitos ficam garantidos pelo valor pago pelo arrematante e devem ser recebidos pelo credor habilitado para tal no processo, desde que haja saldo suficiente para estes pagamentos, mas todo requerimento judicial exige do arrematante ser representado por profissional da advocacia. 
 
 
 
 
 
 O que significa leilão de "Direito e Ação" do bem?
A propriedade móvel se dá pela entrega da coisa alienada e imóvel pelo registro do título aquisitivo (Escritura, Carta de Arrematação,...) no cartório competente, sendo assim a pessoa pode ser detentora de direitos sobre a propriedade sem que tenha registrado seu título, como por exemplo, a herança sem formal de partilha registrado, ou seja, o herdeiro tem direito a propriedade sem possuir a mesma pela falta de preenchimento de requisito legal. Assim o arrematante de direito e ação pode se utilizar da lei e meios judiciais para obter a propriedade plena efetuando a transcrição no cartório competente dos respectivos títulos aquisitivos.
 
 
 
 
 
 Como faço para ver os autos do processo, a fim de verificar a regularidade do leilão? 
Sendo o procedimento judicial público, excluídos aqueles que possuem segredo de justiça (processos das varas de família), qualquer pessoa pode pedir em cartório vistas dos autos para analisar o mesmo em cartório, ou mesmo acompanhar seu andamento através dos sites do Tribunal de Justiça, Justiça Federal, Tribunal Regional do Trabalho, através de dados necessários a identificação do processo, sempre de preferência auxiliado por um advogado. 
 
 
 
 
 
 Como tenho a posse do imóvel arrematado em ação de execução, mesmo ocupado?
O entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça é de que o arrematante pode ser emitido na posse do imóvel por simples Mandado de Imissão na Posse a ser expedido a ordem do Juízo competente pela ação onde houve o praceamento, ou seja, o juiz ordenará a entrega imediata do imóvel pelo possuidor (depositário ou posseiro) através de cumprimento por Oficial de Justiça que poderá requisitar força policial se necessário ou arrombar portas (ver art.693 e 707 do CPC). Contudo, nada impede que seja realizado acordo entre arrematante e a parte que está na posse para entrega voluntária.
 
 
 
 
 
 Qual a responsabilidade do leiloeiro em relação a entrega do bem?
Estando em sua posse o leiloeiro deve entregar no prazo estipulado no edital ou informado no pregão, isto se caso não dependa de autorização do Juízo para que se dê a posse, tendo cumprido o arrematante com sua obrigação de pagar o preço deverá o Juízo determinar a entrega.
 
 
 
 
 
 Existe relação de consumo em Leilão Judicial?
Ocorre que o leiloeiro neste caso não vende a sua conta o bem, ou seja, inexiste a vontade do proprietário na alienação a autorizar o leiloeiro, o que de fato implica na vontade maior do Estado, através do Juiz, em ordenar a alienação em Hasta Pública, devendo o leiloeiro cumprir o determinado pelo juiz. Assim o leiloeiro não vende, somente apregoa a vontade do juiz em alienar para apurar o preço e realizar o pagamento do crédito ou cota parte, e com isto não se enquadra em típica prestação de serviço.
 
 
 
 
Dúvidas sobre o pagamento de despesas de leilão
 
 
 Como faço para pagar as despesas de Leilão devidas?
Querendo agilizar o procedimento sempre o pagamento amigável é o meio mais rápido para sustação dos efeitos jurídicos, assim deve se entrar em contato com o leiloeiro para conhecimento do valor e realização do pagamento em seu escritório mediante recibo, desta forma tão logo seja suspenso o Leilão as despesas serão menores, evitando-se continuidade dos atos do procedimento de arrematação pela dívida acessória.
 
 
 
 
 
 De quem é a responsabilidade pelo pagamento das despesas de leilão?
Sendo judicial, está previsto no art.19 do Código de Processo Civil, que caberá o executado arcar com as despesas dos atos em que deu causa, podendo serem os mesmos adiantados pelo credor maior interessado no prosseguimento do feito. No caso de ser extra-judicial deve o comitente autorizar a realização das despesas que serão reembolsadas conforme contratado.
 
 
 
 
Fonte: Leiloeiro Luiz Tenório de Paula
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