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PERGUNTAS FREQUENTES
 

► IMÓVEIS EM LEILÕES JUDICIAIS

► IMÓVEIS DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

► DESOCUPAÇÃO - Como ocorre e quanto tempo leva?

► DESPESAS - Além do preço do imóvel, "quanto custa"?




IMÓVEIS EM LEILÕES JUDICIAIS



Por que comprar imóveis em leilões?

1º - Leilões são muito procurados pelas posssibilidades reais de se comprar AVM (abaixo do valor de mercado);
2º - Leilões têm ofertas constantes de imóveis de alto padrão, nem sempre acessíveis para todos os corretores;
3º - Leilões representam aquisições “livres e desembaraçadas” sujeitas apenas às restrições previstas em lei;
4º - Leilões têm data certa para ocorrer e avaliação pré-definida - sem desgastes com longas negociações;
5º - Leilões têm emoção (mercado que seduz a participação dos clientes);


Como funcionam os Leilões?

Nos leilões judiciais o imóvel é vendido aquele que oferecer a melhor oferta. Na 1ª data  as ofertas iniciam a partir do Valor da Avaliação (constante no site). Na 2ª data, se não houver ofertas na 1ª data, os lances podem ser realizados por valor, em geral, a partir de 50% do Valor da Avaliação. Os pagamentos costumam ser à vista, salvo algumas exceções.


Quais informações estão disponíveis sobre os leilões?

Disponibilizamos duas categorias de informações sobre todos os leilões:

1º Informações Comuns (disponíveis a todos os clientes pelo site) – Descrição do Imóvel, Valor da Avaliação e Data dos Leilões.
2º Informações Qualificadas (fornecidas aos clientes que tenham contratado nossos serviços) – Local e Horário do Leilão, Avaliação de Riscos Jurídicos e Avaliação de Mercado.


Os imóveis estão ocupados?

A maioria dos imóveis em leilão está ocupado – isto é comum neste mercado. Nossos serviços incluem a realização dos trâmites necessários à desocupação.


O pagamento é à vista ou financiado?

Nos leilões judiciais e na maioria dos extrajudiciais realizados pelos leiloeiros públicos, os pagamentos são à vista – você poderá identificá-los no site ao final de cada código de imóvel pelas letras LJ (leilões judiciais) e EXJ (extrajudiciais). Também são disponibilizadas no site ofertas com financiamento, sendo normalmente as concorrências públicas da CAIXA e vendas diretas - você poderá identificá-las no site ao final de cada código de imóvel pelas letras CX (CAIXA) e VD (venda direta).


Preciso estar presente no dia do leilão?

A maioria dos leilões é presencial. Você não precisa estar no local do leilão pessoalmente, podendo se fazer representar por procuração, através de advogado (disponibilizado por nossa empresa), que observará, quanto aos lances a serem ofertados, as orientações recebidas de você por e-mail.


Como contratar e participar do leilão?

A participação nos LEILÕES é contratada para toda e qualquer aquisição selecionada por meio do CONTRATO DE INVESTIMENTO (CI) assinado uma única vez. Salientamos que o CI não tem força de procuração, tampouco vincula o cliente à aquisição de imóveis em qualquer modalidade.

A contratação pode ser realizada por e-mail – encaminhamos o CI para assinatura e devolução digitalizado - com o início dos serviços a partir do recebimento. Inlcui o fornecimento das Informações Qualificadas – edital, condomínio, IPTU e situação de ocupação, bem como a representação processual após o leilão para regularização da documentação e desocupação do imóvel.


Onde são realizados os leilões?

Em regra os leilões ocorrem no Fórum onde tramita o processo que deu origem a penhora do bem imóvel. Há exceções a regra, principalmente nos casos de leilões extrajudiciais. O local é indicado no Edital de Público Leilão, devendo este ser publicado na imprensa oficial para promover a sua publicidade, oportunizando o conhecimento de seu teor para o público em geral.




IMÓVEIS DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Quem pode adquirir imóveis da CAIXA?
 
Qualquer pessoa, física ou jurídica, que atender as seguintes condições:
Não estar movendo ação judicial contra a CAIXA;
Não ter restrições cadastrais;
Não estar inadimplente com a CAIXA;
Ter renda compatível com o valor do imóvel, no caso de financiamento;
Estar enquadrado nas regras do FGTS, no caso de utilização de recursos do Fundo de Garantia.
 
 
Quais as vantagens oferecidas pela CAIXA a quem deseja adquirir um dos imóveis à venda?
 
Legalidade da documentação do imóvel;
Contas e impostos em atraso serão pagos pela CAIXA;
Possibilidade de financiamento, sob consulta, desde que o comprador não seja o responsável pelos débitos existentes (ex-mutuário e ocupante).
 
 
Que tipos de imóveis estão à venda?

Casas, apartamentos e outros tipos de diversos valores. Realize pesquisa, verifique as opções e consulte detalhes do imóvel desejado;
Caso encontre algum de seu interesse preencha o cadastro de interesse. Se não encontrar algo que atenda às suas necessidades volte futuramente a consultar nosso site para verificar novas oportunidades de negócio.
 
 
Posso adquirir imóvel(is) utilizando recursos do FGTS?

Sim, o FGTS pode ser utilizado como recursos próprios, observada regulamentação específica.
 
 
Como adquirir o imóvel?

Os imóveis à venda pela CAIXA podem ser adquiridos através de três modalidades:

concorrência pública - quando o imóvel será vendido para o interessado que apresentar em sua proposta a melhor oferta ou
venda direta - quando o imóvel será vendido ao primeiro interessado que apresentar proposta.
leilão público - data e horário fixados em edital, com lances verbais no dia da praça, o imóvel será vendido ao interessado que der maior lance.

Realize pesquisa para verificar a situação do imóvel pretendido.
 
 
Como se dá a compra de um imóvel na modalidade concorrência pública?

O imóvel é vendido para o pretendente que fizer a melhor oferta;
O interessado apresenta uma proposta de compra, em envelope lacrado para posterior abertura e classificação;
Os critérios de avaliação são pré-estabelecidos pela CAIXA e são de conhecimento público.
 
 
Como se dá a compra de um imóvel na modalidade venda direta?

O imóvel é vendido ao primeiro interessado que apresentar proposta, respeitando o valor de avaliação.
 
 
Como saber se o imóvel está ocupado?

Existem imóveis ocupados e desocupados. Você encontrará esta informação realizando pesquisa, e em Resultado da pesquisa clique sobre Mais Detalhes, e veja no campo Situação.
 
 
Quem é responsável pelo pagamento das contas e impostos em atraso?

As contas e impostos em atraso serão pagos pela CAIXA, ficando o adquirinte livre de qualquer ônus, desde que o comprador não seja responsável pelos débitos existentes ( ex-mutuário e ocupante ), exceto para imóveis de propriedade da EMGEA.
 
 
O que é Depósito de Caução?
 
Corresponde a 5% do valor do imóvel que você deseja adquirir, que deve ser recolhido em uma conta de Caução, aberta no nome do interessado, em uma Agência da CAIXA, que visa validar a proposta apresentada, até que seja avaliada e aceita. Caso a proposta não seja aceita, o valor é devolvido ao proponente. Caso o negócio se realize, o valor poderá ser utilizado para despesas com documentação ou corretagem com a aquisição do bem.
 




DESOCUPAÇÃO - Como ocorre e quanto tempo leva?

A resposta para esta pergunta depende de uma série de variáveis que não podem ser estabelecidas previamente para todo e qualquer imóvel. O prazo médio pode variar para mais ou para menos, sendo apenas uma referência que a experiência comum nos permite verificar, mas não uma garantia. Com base na experiência de RODRIGO BENICIO, percebemos a ocorrência de 3 (três) cenários muito comuns que chamamos de (1) DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA, (2) DESOCUPAÇÃO JUDICIAL COM LIMINAR e (3) DESOCUPAÇÃO JUDICIAL SEM LIMINAR. Em qualquer destes cenários, o procedimento terá início após sua aquisição (assinatura do contrato ou da escritura de compra e venda). A seguir, explicamos cada uma delas a você: 

 
(1) DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA - prazo médio de 30 a 45 dias
 
Após a formalização do contrato ou da escritura de compra e venda, os advogados de RODRIGO BENICIO comparecem ao endereço do imóvel e informam ao(s) ocupante(s) sobre a aquisição do imóvel pelo cliente, solicitando a desocupação. Nesta oportunidade, é esclarecido ao(s) ocupante(s) as vantangens de uma desocupação por meio de acordo e verifica-se o prazo médio de que dependem para desocupar o imóvel, não podendo ser superior a 30 (trinta) dias. Havendo recusa ou resistência por parte do(s) oupante(s) são explicadas as consequências da não-desocupação, tais como: condenação a pagamento de perdas e danos, taxa de ocupação, IPTU e condmínio (se houver), bem como retirada forçada por meio do emprego de força policial (se necessário). Se ainda assim houver recusa ou resistência à desocupação, tem início a DESOCUPAÇÃO JUDICIAL.


(2) DESOCUPAÇÃO JUDICIAL COM LIMINAR - prazo médio de 90 a 120 dias

 
Não desocupado voluntariamente o imóvel, tem início a fase judicial. O(s) ocupante(s) são mais uma vez notificados extrajudicialmente para a desocupação e, não o fazendo, é proposta AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE, que é o instrumento jurídico processual cabível - com expresso fundamento em lei no CÓDIGO CIVIL ("Art. 1228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.") - para a obtenção da posse de um bem por aquele que nunca a teve, como é o caso de nosso cliente que o adquire da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Ao propormos a ação o fazemos com PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA a fim de que o juízo responsável pelo julgamento do caso, conceda o pedido liminar, determinando a desocupação imediata do imóvel. Uma vez acatado, a desocupação será realizada por meio de ordem judicial, cumprida por oficial de justiça e com o emprego de força policial, se necessário, entregando-se a posse ao nosso cliente. 


(3) DESOCUPAÇÃO JUDICIAL SEM LIMINAR - prazo indeterminado, em média de 18 a 36 meses, podendo ser menor ou maior

Não concedida a liminar, por qualquer razão, o processo seguirá sua tramitação comum, com a imissão na posse ocorrendo ao fim, na fase de cumprimento da sentença judicial (decisão terminativa que põe fim ao processo), se favorável ao cliente.


Para fazer o download do arquivo "DESOCUPAÇÃO (CEF) - Como ocorre e quanto tempo leva.pdf", clique aqui.



DESPESAS - Além do preço do imóvel, "quanto custa"?
 
Além do valor pago pelo imóvel, há ainda as seguintes despesas (fixas e variáveis):

(1) HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - 5% à vista ou 7% à prazo sobre o valor da aquisição (mínimo de R$ 7.000,00);

(2) IMPOSTO DE TRANSMISSÃO (ITBI) - 2% do valor da avaliação atribuída pela Prefeitura ao imóvel;

(3) CARTÓRIO DE NOTAS (COMPRA À VISTA) * - escritura, em média R$ 2.500, conforme Tabela da Corregedoria;

(4) CARTÓRIO DO REGISTRO DE IMÓVEIS ** - registros e averbações, em média R$ 2.500, conforme Tabela da Corregedoria;

(6) TAXAS E CUSTAS JUDICIAIS ** - ação de imissão na posse, em média R$ 500, conforme Tabela da Corregedoria;

(7) FORO E (OU) LAUDÊMIO - apenas imóveis foreiros (em geral, varia de 2,5 a 5% do valor da compra);

(8) CONTA CORRENTE DE DESPESAS - cópias, deslocamentos, despachantes etc. - conforme necessário.

NOTAS * nas compras A PRAZO não há despesas com ESCRITURA, sendo o CONTRATO DE COMPRA E VENDA celebrado por instrumento particular diretamente com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. ** Conforme a quantidade de atos e tabela de custas da CGJERJ - Corregedoria Geral de Justiça do Estado do Rio de Janeiro. A taxa judiciária pode variar conforme o entendimento do TJRJ a respeito do valor da causa.


E O DEPÓSITO CAUÇÃO, O QUE É?
 
Corresponde a 5% do valor do imóvel (avaliação CAIXA) que você deseja adquirir, que deve ser recolhido em uma conta de Caução, aberta no nome do interessado, em uma Agência da CAIXA, que visa validar a proposta apresentada, até que seja avaliada e aceita. Caso a proposta não seja aceita, o valor é devolvido ao proponente. Caso o negócio se realize, o valor poderá ser utilizado para despesas com documentação ou corretagem com a aquisição do bem.
 




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